El pasado 25 de febrero de 2025, la Generalitat de Cataluña aprobó el Decreto ley 2/2025, de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, que entró en vigor al día siguiente, el 26 de febrero. Entre las novedades que introduce, destaca especialmente la ampliación del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en determinadas transmisiones de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué supone esta nueva regulación?
Hasta ahora, el derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración se limitaba a supuestos muy concretos: transmisiones derivadas de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago (según la Ley 18/2007 y el Decreto ley 1/2015).
Con el nuevo artículo 6 del Decreto ley 2/2025, este derecho se amplía a dos nuevos supuestos:
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La transmisión de viviendas situadas en zonas tensionadas cuando el propietario sea un gran tenedor persona jurídica inscrito en el registro correspondiente.
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La adjudicación de viviendas en el marco de subastas judiciales o administrativas.
Además, este derecho de tanteo y retracto no solo afecta a la primera transmisión, sino también a cualquier otra que pueda producirse durante la vigencia del Decreto ley.
Es relevante señalar que el Decreto emplea el concepto amplio de “transmisiones de vivienda”, lo que podría abrir la puerta a su aplicación a otras fórmulas de transmisión de dominio (como permutas, adjudicaciones concursales u operaciones societarias). No obstante, su aplicación segura se refiere, de momento, a las compraventas. La interpretación en casos más complejos se irá concretando en la práctica.
Excepciones al derecho de tanteo y retracto
El Decreto ley también prevé excepciones específicas, como:
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Transmisiones de viviendas de nueva construcción destinadas a uso propio por parte de personas físicas.
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Adquisiciones por personas físicas inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial, siempre que:
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se comprometan a solicitar la calificación de la vivienda como protegida en el plazo de un mes desde la compra, y
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la destinen a residencia habitual durante un mínimo de 10 años.
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En caso de incumplimiento de estos requisitos, la Administración podrá ejercer el derecho de retracto.
Obligaciones de los grandes tenedores
Hasta que no se desarrolle reglamentariamente el Registro de grandes tenedores, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en zonas tensionadas deberán:
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Acreditar mediante certificación registral el número de viviendas que poseen en el momento de la transmisión.
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Incorporar esta certificación a la escritura pública de transmisión.
Esta obligación permite garantizar, desde el mismo acto de compraventa, si debe aplicarse el régimen de tanteo y retracto.
Finalidad de la medida
El objetivo principal de esta nueva regulación es reforzar el derecho a la vivienda, especialmente en zonas de fuerte presión inmobiliaria. Con ello se pretende:
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Facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles.
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Combatir la especulación en el mercado inmobiliario.
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Incrementar el parque de vivienda con protección pública.
Desde Ribas Àlvarez Advocats…
Estamos siguiendo muy de cerca la evolución normativa y la aplicación práctica de esta medida. Si tiene dudas sobre cómo puede afectarle este nuevo derecho de tanteo y retracto, o desea asesoramiento sobre otros aspectos del Decreto ley 2/2025, nuestro equipo de expertos estará encantado de ayudarle.
